En diálogo con el programa "Ideas Circulares" por Radio C 107.3, la secretaria de Planeamiento Territorial de San Carlos de Bariloche, Sofía Maggi, detalló el marco legal, técnico y los próximos pasos administrativos respecto al Plan Director de desarrollo urbano ambiental para el Cerro Catedral. Ante los intentos de sectores de la oposición por frenar la convocatoria a la audiencia pública, la funcionaria defendió la transparencia del proceso y remarcó la responsabilidad del Estado municipal sobre el patrimonio local.

El marco legal: Prórroga, dominio público y el "Rango 1"

Maggi recordó que el punto de origen de la discusión actual es la Ordenanza 2929 del año 2018, la cual prorrogó el contrato de concesión a la empresa CAPSA hasta el año 2056. La funcionaria fue tajante respecto a los temores sobre la propiedad de las tierras:

"Sostengo y afirmo que el dominio es público y municipal, por eso hay un contrato de concesión. Esto no implica transferencia de dominio".

Asimismo, detalló que la transferencia de la provincia al municipio ocurrió entre 2009 y 2010, con la mensura debidamente inscripta en la gerencia de Catastro.

La normativa de 2018 constaba de dos ejes centrales:

• Anexo A (Plan de Modernización): Contemplaba las obras de infraestructura y medios de elevación que ya fueron ejecutadas y son visibles hoy en día.
• Anexo B (Desarrollo Inmobiliario y Urbanístico): Estableció la creación de las Áreas de Ocupación Concertadas (AOC).

Para avanzar sobre el Anexo B, la normativa exige el cumplimiento del procedimiento técnico-legal conocido como Rango 1, vigente en el municipio desde 1995. "Es el mecanismo administrativo para establecer normativa urbanística a partir del impulso del Estado, el cual se discute, se lleva adelante y eventualmente termina en el Concejo Deliberante para su aprobación o rechazo", explicó la secretaria.

De las reuniones del CPM a la Audiencia Pública

Desde el inicio de la gestión en 2024, el Ejecutivo municipal avanzó en este camino con reuniones de la Unidad Coordinadora y tres encuentros del Consejo de Planificación Municipal (CPM). En respuesta a los cuestionamientos de la abogada patrocinante Josefina González Elizondo y de bloques opositores —quienes presentaron una demanda en el contencioso administrativo para anular la convocatoria a la audiencia pública argumentando irregularidades en el cierre del CPM—, Maggi calificó la postura como un "exceso de ritualismo administrativo".

"El CPM es un consejo de conformación circunstancial donde no existe la votación. Tras los idas y vueltas, la Unidad Coordinadora solicitó los dictámenes por escrito a todos los convocados y recibimos cuatro, inclusive de los bloques que se oponían", argumentó. Además, marcó una contradicción en la labor anterior de González Elizondo: "Ella fue 12 años asesora legal del Concejo Deliberante. Durante el tratamiento del Plan del Oeste, la última gran normativa urbanística de la ciudad, dictaminó a favor a pesar de que allí ni siquiera existió el CPM".

Respecto a la falta de convocatoria al Consejo de Planeamiento Estratégico (CPE), otra de las quejas vecinales, la secretaria aclaró que se solicitaron los representantes a las distintas cámaras y ONGs, pero que estas últimas no lograron ponerse de acuerdo para designar a sus delegados, frustrando la asamblea. De todas formas, aclaró que la Ordenanza 2929 solo le asigna al CPE un rol de "observador" del proceso.

Mitos sobre el impacto ambiental y las plazas hoteleras

Frente a la preocupación de los vecinos por la infraestructura de servicios y el temor a una "especulación inmobiliaria descontrolada", Maggi buscó llevar tranquilidad y desmitificar ciertas premisas:

• Preservación ecológica: El proyecto contempla resguardar más del 90% de la superficie del Cerro Catedral. Las zonas a urbanizar se encuentran mayormente impactadas en la actualidad, sin presencia relevante de flora o fauna nativa.
• Capacidad hotelera: Desmintió versiones que hablan de 20.000 camas. "El cálculo máximo estimado está en torno a las 13.000 camas, y es un desarrollo por etapas que comenzaría por la base, no de la noche a la mañana".
• Estudios de Impacto Ambiental: La funcionaria aclaró que lo que se debate hoy es únicamente el marco regulatorio general (los parámetros urbanísticos). "Con este proyecto no se aprueba ninguna obra. Cada hotel o complejo de cabañas que se pretenda edificar en el futuro deberá presentar de forma individual su correspondiente estudio de impacto ambiental y profesional matriculado ante la Dirección de Obras Particulares, tal como exige la normativa 217".
• Infraestructura obligatoria: La Ordenanza 2929 fija como condición sine qua non que las obras de infraestructura (como la planta de tratamiento cloacal colectiva en la parcela cedida por la provincia, la estación transformadora eléctrica conectada con Puerto Moreno y la captación de agua) deben ejecutarse antes de que se inicie cualquier proyecto urbanístico.

Próximos pasos: El destino final está en el Concejo Deliberante

Para finalizar, Maggi defendió la necesidad de potenciar el Cerro Catedral frente a competidores regionales como Chapelco, Cerro Castor o los centros de esquí de Chile, citando como modelo a seguir el desarrollo de los centros invernales en Canadá.

"La audiencia pública es obligatoria y los actos administrativos gozan de presunción de legitimidad. Tras escuchar a los vecinos, el Estado responderá las observaciones y, por instrucción del Intendente Walter Cortés, se elevará el proyecto de ordenanza definitivo al Concejo Deliberante. Ese es el ámbito soberano donde se definirá todo", concluyó.